Die neuen Provisionsregeln für Immobilienmakler und Klienten im Überblick
(Werbung) Faire Maklerprovision - Immobilienmakler in München
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Das neue Maklerrecht bringt für Münchner Immobilienmakler und Klienten der Maklerfirmen einige bedeutende Änderungen mit sich die am 23.12.2020 in Kraft traten. Natürlich nicht nur für die Immobilienmakler in München, sondern für alle Immobilienmakler im Bundesgebiet.
Seither gibt es im Bürgerlichen Gesetzbuch vier neue relevante gesetzliche Regelungen bezüglich des Maklerrechts.
Das sind die §§ 656a bis 656d BGB die nachfolgend im Überblick kurz erläutert werden:
§ 656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
Diese Rechtsnorm entfaltet Wirkung sowohl für Verbraucher als auch für Unternehmer, wenn es sich um den Nachweis der Gelegenheit oder Vermittlung zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt. Aber nur dann! Textform bedeutet zum Beispiel, dass der Klient oder Makler den Vertrag via E-Mail bestätigt d.h. akzeptiert. Eine mündliche Vereinbarung erfüllt die Textform gerade nicht! Mündliche Maklerverträge über Einfamilienhäuser und Wohnungen sind somit gem. dieser Rechtsnorm nicht mehr zulässig. Natürlich sind weiterhin Verträge in Schriftform (Vertragsdokumente auf Papier) möglich.
Bezüglich der Form bleibt es bei allen anderen Konstellationen (§§ 652 f. BGB) den Maklervertrag betreffend bei den bisherigen gesetzlichen Regelungen. Dies bedeutet, dass z. B. für eine Gewerbeimmobilie weiterhin der konkludente Maklervertrag oder sogar ein mündlicher Maklervertrag geschlossen werden kann. Selbstverständlich ist der Vertragsschluss auch in Schrift- oder Textform möglich und auch zu empfehlen.
§ 656b Persönlicher Anwendungsbereich der (neuen) §§ 656c und 656d BGB
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
Was ein Verbraucher ist, wird in § 13 BGB geregelt.
Verbraucher ist demnach jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.
Anders verhält es sich selbstverständlich bei Unternehmen unabhängig von der Rechtsform.
Diese sind eben keine Verbraucher und somit gelten auch nicht die §§ 656c und 656d BGB.
Die beiden nachfolgend erläuterten neuen Rechtsnormen gelten also nur,
a) wenn es sich bei dem Käufer um einen Verbraucher handelt und
b) nur für Wohnimmobilien wie Einfamilienhaus oder Wohnung.
Ist der Käufer ein Unternehmer, so gelten die §§ 656c und 656d eben nicht!
§ 656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656c BGB ist also nur einschlägig für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Diese Rechtsnorm gilt somit zum Beispiel nicht für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder unbebaute Grundstücke.
Soll eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus veräußert werden, so kann die Maklerprovision die sich der Makler von Käufer und Verkäufer versprechen lässt gem. § 656c BGB nur noch in gleicher Höhe sein (50:50).
Das heißt zum Beispiel: Nimmt der Makler vom Verkäufer 3,57 % inkl. MwSt. Maklerprovision, so kann er vom Verkäufer ebenfalls nur 3,57 % inkl. MwSt. Maklerprovision verlangen. Also nur zu gleichen Teilen. Manchmal wird in diesem Zusammenhang auch von paritätisch gesprochen.
Es ist demnach bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht mehr möglich, dass nur mit reiner Außenprovision (Käuferprovision) gearbeitet wird, was im Raum München durchaus keine Seltenheit war. Ein reine Käuferprovision bei den vorgenannten Objekten gibt es somit nicht mehr, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
Gerade diese Fallkonstellation hat sich in letzter Zeit nicht nur in München und Umgebung, sondern auch Bundesweit weiter etabliert. Mit dem neuen Gesetz (neuen Provisionsregeln) ist dieser Entwicklung durch den Gesetzgeber entgegengetreten worden.
Eine reine Innenprovision (Verkäuferprovision), d.h. nur der Verkäufer zahlt den Makler ist aber weiterhin möglich und oftmals auch sinnvoll oder empfehlenswert.
Weitere Möglichkeit zur Vertragsgestaltung bietet § 656 d BGB der jedoch nach hier vertretener Auffassung geringe Anwendung finden wird. Deshalb wird die Erläuterung dieser komplexen und komplizierten Rechtsnorm vernachlässigt, der Vollständigkeit halber jedoch aufgeführt.
§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.
Im Kern geht es bei dieser Vorschrift darum, dass im Nachgang die Hälfte der zunächst meist mit dem Verkäufer vereinbarten Maklerprovision auf den späteren Käufer abgewälzt wird. Die spätere Abwälzung der Provision kann nur zu gleichen Teilen erfolgen und unter weiteren zu beachtenden Voraussetzungen.
Nach der hier vertretenen Auffassung ist es nicht sinnvoll mit dieser Variante zu arbeiten, da sich durchaus Fallstricke in dieser Rechtsnorm verbergen. Eine klare Regelung im Sinne des § 656c BGB oder eine reine Innenprovision (Verkäuferprovision) erscheint in der Masse der Fälle als ausreichend und sinnvoll für die Vertragsgestaltung.
Neben den oben erläuterten ergänzenden Neuregelungen zum Maklerrecht die am 23.12.2020 in Kraft traten, gelten die bisherigen einschlägigen Rechtsnormen gem. §§ 652 f. BGB zum Maklerrecht natürlich weiter. Gleiches gilt für weite Teile der Rechtsprechung.
Zu beachten ist aber eben, wie das in anderen Rechtsgebieten auch üblich ist, dass das speziellere Gesetz bzw. die speziellere Rechtsnorm den allgemeineren Rechtsnormen vor geht (lex specialis derogat legi generali). Also die neuen speziellen Rechtsnormen den bisherigen alten.
Die §§ 652 f. BGB finden somit weiterhin für alle anderen Fälle wie zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke sowie Gewerbeimmobilien Anwendung, wenn die Voraussetzung der neuen Rechtsnormen nicht vorliegen.
Abschließend betrachtet begrüßen wir die neuen Provisionsregeln, denn sie werden wohl zu gerechteren Provisionen für Käufer und Verkäufer führen. Ein ansteigen der Immobilienpreise auf Grund der Gesetzesänderung erwarten wir langfristig betrachtet nicht.
Autor: Christian Wenzl, Diplom-Verwaltungswirt (FH), Geprüfter Immobilienmakler IHK bei AGENTUR 9 Immobilien, redaktioneller Artikel zum neuen Maklerrecht / 28.01.2020 - Der Artikel stellt keine rechtliche Beratung im Sinne des Rechtsberatungsgesetzes dar. Er gibt vielmehr die Rechtsauffassung des Autors wieder. Für eine Rechtsberatung empfehlen wir einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht. Die Haftung wird soweit gesetzlich zulässig ausgeschlossen.
